——————————————————————————————————————————— ———————————————————————————————————————————

新闻资讯

{
遇见。花
}

新闻资讯

开年普涨,房价为何越调控越高?
作者:admin    发布于:2021-02-28 23:01   

  来源 :三联生活周刊

  文|谢九

  2月23日,国家统计局公布最新的全国房价涨幅,无论是一线还是二三线城市,1月份的全国房价出现全面上涨,其中30多个城市的二手房价格更是创出历史新高。

  从2016年“房住不炒”以来,我国的房地产调控坚持了4年时间没有放松,仅仅是今年年初,全国就有多个城市出台了密集的楼市调控政策,深圳、上海等重点城市的调控力度之大,堪称史上最严。但是为什么严厉的楼市调控无法遏制房价上涨呢?从我国楼市的发展历史来看,大多数调控只能在短期之内对房价产生影响,在更长的时间周期里,房价甚至是越调控越涨。为什么中国的楼市会陷入这种怪圈之中?

  我国的楼市调控政策大多数是以打压需求为主,比如提高限购门槛、提高二、三套房的首付比例和贷款利率、限制银行资金违规进入楼市等等,这些措施对于打击炒房者很有针对性,在短期之内也能给楼市降温。但是从更长期来看,中国楼市的需求可谓生生不息,既有刚性居住需求,也有大量的投资需求,尤其在货币放水的背景下,民众资产面临缩水的风险,人们并没有太多对抗通胀的工具,楼市就成为人们最本能的选择。楼市调控大多以打压短期需求为主,需求被暂时压制之后,很快就会积累起更多的需求,为房价上涨带来新一轮上涨动力。

  房价走势最终由供需双方共同决定,我国楼市调控大多集中在需求侧,但在供应侧发力不够,尤其是保障性住房的供应不足,无法从根本上解决楼市的供需矛盾,所以,很多调控就只能起到短期效果,需求被压制之后,反而会诱发报复性反弹。

  从国内的几大重点城市来看,最近几年房价真正出现下跌的只有北京,所以,考察国内的楼市调控,北京是一个最值得研究的样本。北京一向被视为国内房价最不可能下跌的城市,但是过去几年二手房价跌幅高达两成,原因就在于北京市的调控除了压制需求,同时也在供给端集中发力。

  2018年开始,北京市开始大规模推出限竞房(限房价,竞地价),将大部分限竞房总价控制在500万元以内,以此满足更多普通刚需购房者的需求。最近几年,北京市的土地供应大部分向限竞房倾斜,导致新房供应井喷,2019年,北京的新房供应大增近60%,楼市库存创下8年新高。最终使得北京楼市的供需天平出现实质性倾斜,这是北京这几年二手房价格大跌的重要原因。

  从北京的调控样本来看,只有在供应端集中发力,才有可能真正改变供需格局,对房价带来实质性影响。而国内大部分城市的调控都集中在需求端,在供应端发力不足,而市场只要存在真实需求,政府调控最多只能将其延迟,而无法真正完全消除,所以,很多所谓史上最严调控,最多也只能产生短期影响,不会带来长期效应。

  那么,我国很多地方政府的调控为什么主要在需求端发力,而不是重点解决供应端问题呢?原因很简单,因为压制需求端的调控成本很低,主要由购房者来承担,而解决供应端问题需要地方政府牺牲巨大的土地财政收入。土地拍卖带来的收益太高,地方政府对此形成了巨大依赖而难以摆脱,以土地出让金占一般公共预算收入这个指标来看,有超过90%的地方政府的占比超过50%,还有很多城市占比超过100%。

  还是以北京来看,2020年以来,限竞房开始逐渐淡出,不限价的商品房重新成为主流,北京房价也结束了连续多年的下跌,去年年底,北京的二手房价格同比上涨了6.3%,今年1月份继续扩大涨幅,同比上涨了6.9%,供给端对房价的影响可见一斑。

  中国房价持续上涨,除了楼市调控技术层面的因素之外,更重要的还是房地产发展的模式问题。房价调控是世界性难题,从国际上来看,房价控制相对较好的国家,新加坡和德国是两个值得借鉴的样本。这两个国家控制房价的手段不是压制需求,主要是增加供应,尤其是保障性住房。

  新加坡的模式主要是政府为绝大多数居民提供公共住房,有超过8成的居民住在政府提供的组屋里,组屋价格相对便宜,购房者还可以申请低利率的公积金贷款,购买公共住房对大多数新加坡居民没有什么压力。而部分高收入者可以通过市场化方式解决住房问题,这部分占比不到20%。

  德国模式主要是大规模提供公租房。“二战”之后,德国住房极度短缺,政府大量建设福利房,后来政府慢慢退出,公租房建设主要由社会力量来完成,政府通过财政、贷款和税收等方式予以大力支持。由于租房市场极其发达,而且租金相对便宜,有一半的德国人一辈子选择租房而不是购房。

  中国在1998年启动房改时,最初确定的路线是学习新加坡模式,也就是以政府建立保障房为主,但是到了2003年,房地产被确认为支柱型产业,新加坡模式被彻底放弃,转向了完全市场化的香港模式。

  房地产虽然为地方政府带来巨额收益,成为中国经济增长的重要引擎,但是房价在过去20年时间里大幅上涨,带来的负面问题也开始越来越严重,最近几年,中国开始重新思考房地产的发展模式。

  2016年,国务院提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”,大力发展租房市场,德国模式开始出现在中国楼市的顶层设计中。个别不依赖土地财政的地方政府,甚至开始重拾新加坡模式,去年9月份,深圳市提出要学习新加坡,将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。无论是德国模式还是新加坡模式,首先都需要政府做出更多的付出,否则再好的模式也只是摆设,最多只能学个皮毛。

  我国一轮又一轮的楼市调控虽然看似严厉,但最大的掣肘在于,无论是需求层面还是供给层面都难以真正发力,从需求面来看,楼市调控无法从源头收紧货币水龙头,这就很难从根本上解决房地产的投资需求,从供给面来看,地方政府对于土地收入的依赖太大,很难将巨额的土地收益拱手相让给保障性住房。这就决定了楼市调控只能在技术层面修修补补,难以对房价走势带来实质性长期影响。所以,中国楼市陷入越调越涨的怪圈之中也就毫不奇怪了。

  责任编辑:刘万里 SF014

Copyright © 2002-2020 青州唯美花卉苗木有限公司 版权所有

您的网站名称 未经许可 严禁复制

备案号:鲁ICP备0182476

品牌精神


某某花卉行业新品牌,引领 花卉行业新品质

运输包装


由于是鲜花类物品,包装 前会用保鲜剂后礼盒

退订服务


网上订购货物,一律支持 7天无理由退货

邮资服务


网上下单,邮资服务支持 全场满199元包邮