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任泽平:是什么造就了德国房价稳定的奇迹?
作者:佚名    发布于:2020-04-07 16:06   

举世赞叹德国制造和德国房价长期稳定的奇迹。 “二战”后,德国不仅很好地解决了住房短缺问题,套户比从1945年的0.57提高到2016年的1.02,人均住房面积达46.5平方米;还保持了房价长期稳定,在全球此起彼伏的房地产大泡沫中独善其身,1970—2017年,德国名义房价指数仅上涨2.3倍,年均增速只有2.6%,同期,英国、法国、美国分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍,年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。

德国还形成了独具特色的住房市场结构。居住结构上以租房为主流,德国住房自有率为45%,55%的人口租房居住,租赁群体人均住房面积为38平方米,租赁条件较好。供应结构以居民所有为主,多类机构有力补充,居民家庭持有住房81%。房龄结构上展现“住房质量奇迹”,住房持久耐用,70%以上的住房房龄超过40年,27%超过70年,14%为百年老宅。

2.德国住房制度有三大支柱,其中稳健的金融制度和完备的租赁制度起到了至关重要的作用

央行的自我约束和货币政策目标。“二战”以后,德国央行的首要目标是保持物价稳定,其次才是经济增长。1998年,欧洲央行成立,总部设在德国法兰克福,很大程度上继承了德国央行严控通胀的货币政策传统。《马斯特里赫特条约》使欧洲央行成为世界上独立性最强的中央银行,规定物价稳定是欧洲央行压倒一切的长期目标。1950—2017年,德国CPI年均增速仅2.4%,通胀控制能力是全球典范。

住房金融体系以商业按揭为主,辅以独特的住房储蓄,引导居民理性加杠杆。德国按揭贷款的首付比例通常在20%~30%,在国际对比中处于相对较高水平,住房贷款以固定利率合同为主。推行独特的住房储蓄模式,先存后贷,以存定贷,专业经营,固定低息。德国居民房贷占GDP的比重仅为36%,居民负债占GDP的比重仅为53%,居民杠杆在发达国家中处于显著偏低水平。

德国充分保障租户权益,成功地实现了租购并举、租购同权。德国住房自有率仅45%,55%的人口租房居住,柏林、汉堡等大城市更高达80%以上,而且租赁群体人均住房面积达38平方米,同样能较好地满足居住需求,是租赁需求与购房需求实现均衡发展的典范,这离不开德国对租房者权益的全面保障。

完善的法律保障。德国通过《民法典》《住房租赁法》《住房补贴法》《经济犯罪法》等完善的法律体系,加强租约保护与租金限制,充分保障租户权益。一是租约保障。租赁合同默认为无固定期限合同,房东要解约,必须符合法定的特殊情形,仅限于租户违约、自住需求、重大经济性改造开发等。租户在房东转让住房时享有优先购买权。二是租金限制,包括限制提租、限制涨幅、限制过高租金。房东要上调租金,必须满足租金15个月未变,且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的租金标准。租金在3年内涨幅不得超过20%,在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域不得超过15%,特殊限制期最长5年。在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域,新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍;房东目标租金过高,将可能面临高额罚款和长期监禁处罚。

交易环节征收重税;使用环节征收二套住房税,减少空置;保有环节仅征收土地税。住房税收占全国税收收入的比重仅为3.7%,占财政收入的比重仅为1.9%,居民住房税收负担较低。

交易环节有不动产交易税、差价盈利所得税、遗产税和赠与税。不动产交易税税率高达3.5% ~ 6.5%,叠加公证费、不动产登记费、中介服务费等各类交易费用,交易成本可达10%甚至更高,对交易获利部分还要征收差价盈利所得税,只有转让前用于长期出租或自住的住房,才予免征。

使用环节有二套住房税和租金收入所得税。二套住房税,以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础,增加了居民占用多套住房的成本,引导居民不超额占用住房,减少住房空置。2017年德国住房空置率只有3.2%。

保有环节仅对土地所有权征收土地税,住房无须纳税,土地税实际税率低,鼓励居民长期持有。

第一,德国在对房地产定位上强调政府对居民的住房责任,在经济发展战略上强调制造业,对房地产依赖度低。政府建立以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度,持续完善法律以明确住房责任,建设金融、税收、租赁三大制度(见图0.7),从量、价、质三方面践行住房责任:户均1套是政府应予保障的需求;住房支出占收入的15%~20%为合理水平;支持业主通过改扩建提高住房现代化水平。德国实行土地私有制,土地主要归自然人、法人等私人所有,政府对土地财政依赖度低。房地产业在德国主要经济指标中的占比一直保持平稳,并不是经济增长的引擎。德国支柱性产业在20世纪90年代以前靠制造业,在90年代以后靠“现代服务业+制造业”。

第二,住房制度发展应与经济发展阶段相适应,高速增长期重建设,增速换挡后重租赁。在经济高速增长阶段,进行大规模住房建设,既有助于拉动其他产业,促进经济增长,也有助于提高居民收入,改善住房消费水平。但经济转向中高速增长阶段,若继续大规模建房,则会挤占宝贵的信贷资源,影响实体经济发展,还会积累泡沫风险。经济增速换挡期,要更加关注租赁,保障低收入群体的住房需求。

城市化初期阶段,城市化进程启动,住房缺口不断扩大,由于工业化水平比较低,尚不具备大规模住房建设的基础,应采取政府主导的住房分配制度。

城市化中期阶段,居民大量进城,住房缺口处于高位,居住需求重要性提升,同时扩大供给成为可能,政府应加大金融财税支持力度,撬动市场建房。

城市化后期阶段,城市化速度仍较快,但住房增量越过顶点,存量市场体量可观,重要性显著提升,政府应加强对需求侧保障,特别是租赁制度建设。

城市化末期阶段,城市人口增量显著减少,套户比保持在1以上,住房总量充裕,居住需求和供给的增量都较小,投机性需求对市场的边际影响显著,政府应完善税收制度建设,对交易环节征收重税,遏制投机。

恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年,长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定,作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告(2014)》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等,是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任(,)房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

恒大集团首席经济学家(副总裁级)、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任,证券研究所董事总经理、首席宏观分析师,方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长,首都金融智库专家,全国工商联智库委员会委员,科技部国家高新区升级评审专家,中国新供给经济学50人论坛成员,中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士,清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草,在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇,出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟:转型经验》《大势研判:经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期:中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大?有的陷入高房价困境,导致沉重的经济和社会问题,如中国香港和英国;有的暴涨暴跌,引发大规模经济金融危机,如美国和日本;有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋,如德国和新加坡。

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房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业,不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门,而且涉及金融、商业、文化等服务产业,更与(,)的财产、民生福祉息息相关。因此,对任何一个国家来说,房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展,需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节,加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了,就能实现“房住不炒”的战略目标。

有什么样的住房制度,就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结,反思中国房地产发展的得与失,并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候,如果不触及制度性不足,往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃,思想深刻性之所在。

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房价还会涨吗?房地产是国民经济的支柱产业吗?房产税会推出吗?房地产泡沫什么时候会破?

这些问题,表面杂乱无章,当我们细细研究典型经济体的百年房地产运行史,用更加开阔的全球视野、更加纵深的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下,才能在众说纷纭中拨云见雾,寻找到真正的答案。

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