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楼市复盘|历史新纪录!大福州一年拍出宅地1
作者:佚名    发布于:2020-01-08 20:55   

2019年大福州的土地市场,创下了多个历史纪录。无论是推地数量,还是土地体量,都已远超历年。此外,安商房配建要求在土拍中持续推进,福清土拍也在2019年加入安商房配建要求,安商房几乎成为各大热门区域土拍的标配。2019年大福州土拍市场究竟有多火?这一历史罕 见的土拍大潮将如何改变未来的福州楼市?本期《破局·谋变——复盘2019福州楼市》,将从体量与安商房的角度,深度解析2019年大福州土地市场。

从商住用地拍卖数量来看,2019年大福州共成功拍出商住用地159幅!总体量达到惊人的1花卉批发0532.12亩!其中,福州四区以51幅宅地遥遥领先,占到大福州商住用地总数的32.1%!稳坐大福州“地仓”之位。福清、闽侯、长乐、连江、平潭五个区域位列“土拍第二梯队”,各自推出的商住用地数量都超过十幅。其中,福清领跑第二梯队,2019年全年拍出商住用地25幅!闽侯、长乐、连江三个区分别出让15幅、17幅、13幅。值得注意的是,平潭今年推地数量大增,达到17幅!高新区、永泰、马尾、罗源、闽清五个区域则是“土拍第三梯队”,各自推出的商住用地数量都徘徊在个位数。

2018~2019这两年的时间,是大福州历史上拍地最频繁的两年,也是推出宅地最多的两年。受到楼市调控主基调的影响,如何从源头控制地价从而实现稳定房价的目标,成为考验政策智慧的关键。这两年来,大福州各区域基本秉持“加大土地供应、多措施限制地价”的土拍策略,为市场输送了一大批优质宅地,但又通过设置最高限价、安商房配建等多种手段,有效控制了地价。这两年来,大福州共拍出宅地260幅,其中仅四区就有多达82幅宅地拍出,如此巨量的宅地项目集中入市,让福州楼市面貌焕然一新。

如果从具体的体量上来对比,商住用地拍卖增幅则更加明显。今年大福州商住用地共拍出10532.12亩!而2018年仅为6542.84亩!同比增幅高达61%!创下历史新高!今年,大福州各区域宅地拍卖数量基本都呈现上涨趋势,其中,闽侯、永泰、平潭、闽清四个区域的商住用地推地增幅巨大,特别是平潭,今年推出宅地数量达到17幅,同比增幅达467%!然而,在各大区域都普遍加大供地的情况下,罗源推地数量却逆势下行,不增反减,今年仅成功拍卖1幅宅地,同比跌75%。

今年福州四区共拍出商住用地3875.11亩,达到史无前例的高位,同比2018年增幅达到132%!可以说是不遗余力地“土地大清仓”!对比四年来的福州四区商住用地出让情况,增幅趋势十分明显。但是,在近两年福州四区如此巨大的推地体量情况下,未来这种增幅势头能否保持?这也给2020年的土地市场留下一个悬念。

从今年的福州市场可以看出,整个楼市在经历了长达近两年的盘整期后,已经逐渐回归理性,品质导向越来越成为驱动各类购房者下决定的因素。可以预见的是,房价再度大涨的行情恐怕不会再出现,如何在如今的房价大环境下,拿下优质地块、提高项目品质,成为未来开发商们决胜的关键。

安商房配建要求自推出以来,就成为影响福州楼市的重要一子。经过两年多的土拍,如今的福州四区楼市,安商房配建已经成为了标配,没有安商房配建的楼盘已经成为稀缺品。然而,安商房政策显然不是昙花一现。花卉批发2018年,大福州土拍中执行配建安商房政策的只有福州四区、闽侯、长乐,但到了2019年,马尾、福清、平潭、闽清四个区域也加入战局,引入配建安商房模式。

2019年大福州配建安商房体量达到487万3083平!其中,四区配建安商房体量近326万8925平!同比去年猛涨228%!几乎每幅地块都有不同程度的安商房配建,成为“大福州最大安商房供应商”,纯商品房几乎绝迹。闽侯2019年配建安商房77万6120平,同比增429%,上涨程度更超四区;长乐配建安商房25万4988平,同比增82%。三大安商房“老干部”乐此不彼持续增量安商房,而新来的四位“新人”也不甘示弱。福清2019年配建安商房29万9131平,一举超越“老干部”长乐区;马尾配建15万4800平,挤入十万安商房配建行列;而平潭、闽清这两大相对较偏远的区域,竞也在安商房配建领域崭露头角,平潭2019年配建安商房71739平、闽清配建安商房超47379平。

安商房配建体量持续增长,对于楼市的影响也会只增不减。从近年来的楼市宣传角度上看,纯商品房标签已经与学区房、地铁房等标签一道,成为楼盘赋值的噱头,而造成这种现象的根源仍在购房者。由于长期积累的对于安置房品质的偏见、小区居民圈层的担忧、房屋保值的问题等多种因素,市场对于安商房配建小区存在抵抗心理,然而,安商房与安置房存在本质区别,如何平衡市场心理与现实环境,不仅是开发商需要完成的考题,同时也是购房者在漫漫购房路上需要迈过的关卡。

2019年,楼市里忙的不只有购房者,开发商们也在四处奔走。2019年,大福州共成功举办91场土拍,平均每个月有超过7场土拍!每周有近2场土拍!同比2018年涨幅达到71.7%。勤奋的开发商们一个星期最少能见一到两次,频繁的土拍,不知成就了多少战友情谊,这哪里是你死我活的战场,简直就是大型联谊会。俗话说,“前世五百次回眸,才换来今青州花草批发生的擦肩而过”,如此珍贵的“土拍之交”,莫不是前世注定?

分区域来看,福州四区2019年,举办了大大小小10场土拍(第四次土拍分为两场),翻开日历,几乎每个月都有土拍占据一席之地。开发商们或围观、或举牌,最常打卡的地方,除了办公室就是福州市行政服务中心三层交易大厅。从周边区域来看,连江堪称大福州土拍“劳模”,2019年举行了19次土拍,虽然流拍地不少,但勤能补拙。平潭紧随其后,2019年土拍次数达到12次,国企始终不离不弃,为平潭宅地成功落锤无私奉献。相较于这些土拍“劳模”,高新区、马尾两大热门区域不仅土拍次数在5次以下,且推出的宅地数量也为个位数,在新的一年还需再接再厉。

2019年大福州土地市场,若从量的角度来看,宅地数量、体量、安商房配建、土拍次数等多项指标都创下历史新记录,加速推量大环境之下,机遇也前所未有。这些大批量宅地陆续入市后,将让整个大福州楼市翻天覆地,购房者未来的选择增多,头部房企的集聚化效应也将持续增强。然而,在持续明朗的环境下,却也潜藏危机。对于购房者来说,如何在众多楼盘项目中,找到适合自己的优质产品,还需具备慧眼识珠的能力。对于开发商来说,如何在日趋激烈的市场竞争中保持自身优势,持续占领鳌头,也是十分考验智慧。

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